O setor imobiliário enfrentou período de instabilidade com o acirramento da crise econômica a partir de 2014 e isso levou as instituições financeiras à uma retração na concessão de crédito. A queda no consumo resultou na recorrente diminuição da taxa Selic, que chegou ao patamar de 9,25% ao ano em julho, o que também obrigou os bancos a reduzirem juros dos financiamentos imobiliários numa acirrada disputa por clientes.
Mesmo diante de um novo panorama econômico, para aqueles que desejam comprar um imóvel é necessário pesquisar muito e comparar as condições oferecidas por cada instituição, para que este sonho não se transforme em pesadelo.
Em simulação realizada nos sites de 5 bancos, a diferença nas taxas de juros chegou a 1,67 ponto percentual, representando até R$ 109,15 no valor da 1ª parcela, a partir da menor e a maior taxa de juros ao ano. Somando todas as prestações, a diferença no total pago pelo financiamento supera R$ 28 mil.
As simulações consultadas estão disponíveis nas páginas das instituições bancárias e podem ser acessadas por qualquer consumidor, para ter uma ideia inicial das taxas de juros praticadas. No caso hipotético simulado pela reportagem, foi considerado um imóvel avaliado em R$ 200 mil, com entrada de 30%, ou seja, R$ 60 mil. Para o financiamento de R$ 140 mil junto aos bancos, foi considerado o parcelamento em 360 meses, para uma família com renda de R$ 5 mil.
Como base de comparação foi considerada a taxa de juros do Custo Efetivo Total (CET), que agrega todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito. Segundo o Banco Central, sobre ela, além da taxa de juros cobrada pela instituição financeira, são acrescidos os tributos, tarifas, seguros, custos relacionados a registro de contrato e outras despesas cobradas na operação, sendo a taxa real.
Em outras palavras, ao compararmos operações de crédito ofertadas por duas instituições financeiras, aquela que apresenta uma taxa de juros mais baixa pode não ser a mais vantajosa para o consumidor, quando considerados todos os outros custos envolvidos. Na simulação, por exemplo, o banco B apresentou a menor taxa de juros efetiva (10,5% ao ano), que subiu para 11,81% a.a. quando considerado o CET, enquanto o banco A ofereceu taxa efetiva de 10,69% e CET de 11,46% a.a. Se o consumidor analisasse apenas os juros efetivos, certamente optaria pelo banco B, sem saber que a segunda oferta condição melhor do que o outro no cálculo final.
A diferença total no pagamento do crédito entre a menor e maior taxa de juros chegou a R$ 28,416 mil. O banco C ofereceu entrada mínima de R$ 75,410 mil, frustrando o planejamento financeiro, mesmo assim o CET foi o 3º maior (11,98% a.a.). Já o banco E exigiu entrada de R$ 63 mil e ofereceu a 4ª maior taxa de juros (12,39% a.a.). Portanto, é importante pesquisar e analisar todas as condições oferecidas. Cabe ressaltar que trata-se de uma simulação e que o consumidor também pode consultar o banco pessoalmente para conhecer melhor as condições.
A recomendação vale para procurar o imóvel, bem como para decidir pela opção de crédito mais vantajosa. O economista Edisantos Amorim pontua que a retomada lenta da economia levou ao acirramento da concorrência em relação às taxas de juros, impactada também pela redução da taxa Selic. Mesmo assim, ele indica que os financiamentos regulados pelo governo, como o Minha Casa Minha Vida e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), oferecem taxas mais competitivas.
A recomendação do economista é pesquisar. Além disso, analisar se a compra de um imóvel novo é a melhor opção para o planejamento financeiro, já que, em geral, os usados são em média de 30% a 40% mais baratos. “Ainda mais neste momento econômico, em que o alto índice de inadimplência está levando as pessoas a abrir mão dos seus bens abaixo do valor de mercado”, avalia.
Além disso, ele recomenda uma entrada maior do que o valor mínimo exigido pelo banco (em geral de 10% a 20% no imóvel novo e de 40% a 30% no usado). “Com a entrada maior, a tendência é de juros menor”, diz. “Quem compra sem entrada tem que pesquisar mais ainda as taxas”. Além disso, ele recomenda prudência para não frustrar o orçamento da família. “É necessário adequar a parcela dentro de 30% a 40% do orçamento familiar”, indica. “Um bem durável é para toda a vida, então o cuidado é importante. Mas é melhor comprar um imóvel do que morrer no aluguel”, avalia Amorim.
O advogado imobiliário e diretor jurídico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (Creci/MT), Alex Vieira Passos, pontua que também é preciso cuidado com a documentação. “A compra se baseia em 3 pilares: viabilidade econômica, comercial e jurídica”, diz. Para imóveis novos, o consumidor deve verificar se o empreendimento tem o registro imobiliário (RI) e os descontos oferecidos. “Se é o 1º imóvel, por exemplo, ele não paga a escritura”, diz. Além disso, consultar a taxa de juros e se a faixa de renda encaixa no valor do financiamento. “Porque muitas vezes o cliente dá o sinal e perde lá na frente quando o financiamento não é aprovado. Principalmente se a construtora não é idônea”, diz.
No caso do imóvel usado, o consumidor precisa consultar se a unidade não está dentro de área ambiental, que pode levar à perda do investimento. “Nesse caso, ele não pode construir”, diz. “Também tem que consultar a certidão de inteiro teor, que se busca no cartório. Esse documento demonstra se não há constrição na matrícula do imóvel”, explica. Além disso, ele recomenda procurar um corretor de imóveis, que pode auxiliar em todos os procedimentos necessários. “Mas é importante verificar se ele é legalizado junto ao Creci, para não cair nas mãos de golpistas, porque os corretores respondem legalmente pelas vendas malfeitas”, diz. Os dados do profissional podem ser consultados pelo site do Creci, bem como dos empreendimentos e construtoras.