Compra de um bem por "contrato de gaveta" é um risco muito comum que as partes envolvidas nesse tipo de negociação insistem em correr. Basicamente, esse tipo de contrato é um acordo entre o mutuário que adquiriu o financiamento do imóvel com a instituição bancária e uma terceira pessoa para quem ele vende o imóvel, ou seja, é um contrato reconhecido apenas pelas partes envolvidas, o que pode trazer riscos para ambos.
Para entender melhor, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Mato Grosso (OAB/MT), Luiz Carlos de Oliveira Assumpção, explica que esse tipo de contrato ainda é uma prática comum, mesmo não tendo amparo legal. Conforme o advogado, a pessoa que compra um imóvel, por exemplo, não quer fazer o refinanciamento em seu nome, porque haveria um aumento no valor mensal das parcelas
a serem pagas. O comprador então passa a pagar as parcelas restantes em nome do antigo dono até o final do contrato, quando finalmente irá oficializar o negócio, transferindo o imóvel para o nome do atual proprietário. Esse tipo de acordo também é usado na compra de veículos.
Contudo, conforme Assumpção, esse tipo de negócio, baseado na confiança entre as partes envolvidas, pode acarretar problemas sérios. Se por algum motivo o comprador do imóvel deixa de pagar o financiamento, a inadimplência recai sobre o antigo dono, ou seja, essa pessoa passa a responder judicialmente pelo imóvel e o calote. "O contrato que não foi registrado em cartório, de forma correta, pode apresentar problemas futuros", diz. Quem corre o maior risco é o comprador, pois irá pagar por um bem que está em nome de outra pessoa.
Dentre os riscos desse tipo de contrato estão à morte do antigo proprietário do imóvel, que cria um problema na hora de transferir a titularidade do bem. "Esse tipo de processo pode levar anos", diz o especialista. Outro problema pode acontecer devido à má-fé do vendedor, que pode fazer um novo contrato de gaveta para uma outra pessoa. Além disso, caso o vendedor já tenha um outro imóvel, o comprador perde o direito de quitar o financiamento com o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Caso o proprietário mude de endereço, o comprador não poderá quitar o imóvel, pois é necessária a assinatura do vendedor, e se ele (vendedor) tiver algum empecilho na Justiça, o imóvel pode ser penhorado sem que o comprador saiba, já que não foi realizada nenhuma venda formal.
O presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), Marco Aurélio Luz, aconselha uma investigação tanto do comprador quanto do vendedor, antes de firmar um acordo. "O melhor a fazer é recusar o contrato de gaveta". Caso isso ocorra, é essencial que as partes procurem a orientação de um advogado e tenha em mãos uma procuração pública, reconhecida em cartório, além de guardar os comprovantes de pagamento das parcelas.
Para o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais, Comerciais e Condomínios (Secovi/MT), Marco Pessoz, as pessoas estão mais conscientes e estão deixando de praticar esse tipo de contrato. "Contrato de gaveta não vale a pena. Ambas as partes podem ser prejudicadas, ter dor de cabeça, é um desgaste muito grande quando algo não der certo". Pessoz conta que já soube de muitos casos de empresas que firmaram o "contrato de gaveta" e tiveram problemas judiciais.
Várias instituições financeiras não reconhecem o "contrato de gaveta. A Caixa Econômica Federal (CEF) considera o "contrato de gaveta" irregular porque, segundo o artigo 1o da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora. Já o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido em alguns casos a possibilidade desse contrato, porque considera legítimo que o comprador do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no contrato.